La Junta de Ajustes a la Zonificación (BZA, por sus siglas en inglés) consta de siete (7) miembros de la junta designados por cada Comisionado del Distrito y un miembro general designado por la Alcaldesa. La BZA hace recomendaciones a la Junta de Comisionados del Condado (BCC, por sus siglas en inglés) sobre Excepciones Especiales, Discrepancias y Apelaciones de la Decisión del Gerente de Zonificación.
ENMIENDAS AL CÓDIGO PROPUESTAS
Hay algunas enmiendas al código que están programadas para adoptarse en el otoño de 2024, conocidas como Orange Code, con la simultánea Vision 2050 actualización del Plan Integral. Orange Code constituirá las nuevas normas de desarrollo territorial que se centran en parámetros de planeamiento y normas según el contexto.
ORDENANZA DE ZONIFICACIÓN EN CURSO
La Junta de Comisionados del Condado ha aprobado una Ordenanza actualizada Ordenanza de Zonificación en Curso el 29 de octubre, a la expectativa de Vision 2050 & Orange Code que se prevé tendrá lugar a fines de la primavera o principios del verano de 2025. La Ordenanza de "Zonificación en Curso" suspende la aceptación de nuevas solicitudes de rezonificación (solicitudes de Desarrollo Planificado y rezonificación convencional), Enmiendas al Mapa de Uso Futuro de Tierras, y Excepciones Especiales (tramitadas a través de la División de Zonificación).
Cronograma de Audiencias Públicas de la Junta de Ajustes a la Zonificación*
Reunión Previa a la Solicitud
Fecha Límite |
Fecha Límite para las Solicitudes
Miércoles a las 3 p.m. |
Fecha de Audiencia de la BZA
Cámaras BCC |
Fecha Límite de Apelación
Viernes a las 3 p.m.* |
Fecha de Audiencia de la BCC
Recomendaciones
de la BZA* |
| 30 de octubre de 2024 |
13 de noviembre de 2024 |
2 de enero de 2025 |
17 de enero de 2025 |
28 de enero de 2025 |
| 27 de noviembre de 2024 |
Diciembre 11, 2024 |
Febrero 6, 2025 |
Febrero 21, 2025 |
Febrero 25, 2025 |
| 23 de diciembre de 2024* |
8 de enero de 2025** |
6 de marzo de 2025 |
21 de marzo de 2025 |
25 de marzo de 2025 |
| 29 de enero de 2025 |
12 de febrero de 2025** |
3 de abril de 2025 |
18 de abril de 2025 |
22 de abril de 2025 |
| Febrero 26, 2025 |
12 de marzo de 2025** |
1 de mayo de 2025 |
16 de mayo de 2025 |
20 de mayo de 2025 |
| 26 de marzo de 2025 |
9 de abril de 2025** |
5 de junio de 2025 |
20 de junio de 2025 |
17 de junio de 2025 |
| 23 de abril de 2025 |
7 de mayo de 2025** |
3 de julio de 2025 |
18 de julio de 2025 |
TBD
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| 28 de mayo de 2025 |
11 de junio de 2025** |
7 de agosto de 2025 |
22 de agosto de 2025 |
TBD
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| 25 de junio de 2025 |
9 de julio de 2025** |
4 de septiembre de 2025 |
19 de septiembre de 2025 |
TBD
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| 30 de julio de 2025 |
13 de agosto de 2025** |
2 de octubre de 2025 |
17 de octubre de 2025 |
TBD
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| 27 de agosto de 2025 |
10 de septiembre de 2025** |
6 de noviembre de 2025 |
21 de noviembre de 2025 |
TBD
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| 24 de septiembre de 2025 |
8 de octubre de 2025** |
Diciembre 4, 2025 |
Diciembre 19, 2025 |
TBD
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**Tenga en cuenta que los plazos son para las Variaciones. Se aceptarán solicitudes de Excepción Especial entre el 29 de octubre de 2024 y el 11 de diciembre de 2024. Después de eso, la suspensión temporal para la presentación de Excepciones Especiales, según la Ordenanza de Zonificación en Curso, volverá a entrar en vigencia hasta el 2025 de junio o la fecha de adopción del Vision 2050 del & Orange Code. Se seguirá aceptando la presentación de Variaciones en este momento; sin embargo, la adopción del Orange Code puede afectar las Variaciones aprobadas.
Importante: debido a plazos legales no hay excepciones para estas fechas límites. Se recomienda encarecidamente no esperar hasta la fecha límite de presentación que figura a continuación para enviar su solicitud ya que es probable que sea necesario someter su solicitud a revisión. Si es necesario realizar una revisión, su solicitud se postergará para el próximo mes. Importante: Todas las excepciones especiales requieren de una Reunión Previa a la Solicitud. Se requiere una reunión con el personal al menos dos semanas antes de la fecha límite de solicitud. No es obligatorio realizar una reunión para las variaciones, pero puede solicitarse una.
Reuniones / Resultados de Reuniones
Los resultados de las reuniones de la Junta de Ajustes a la Zonificación se adjuntan a las notificaciones originales de las reuniones en el Calendario del Condado. También se puede acceder a las actas de la reunión de la BZA a través de la página de las Juntas de Asesoramiento .
Las discrepancias son obligatorias si necesita desviarse de las provisiones de la ordenanza de zonificación. Las discrepancias se relacionan con requisitos de linderos, tamaño de lotes y fachadas, pero no incluyen el uso o la estructura actual. (Las Discrepancias de Uso están prohibidas). Debe demostrar que el daño afecta solo a su propiedad y no a las demás propiedades del mismo distrito de zonificación. Cada Discrepancia debe cumplir con los criterios que figuran a continuación.
Criterios de Discrepancias | PDF
Existen condiciones y circunstancias especiales que corresponden exclusivamente a la tierra, estructura o edificio involucrado y que no afectan a otras tierras, estructuras o edificios en el mismo distrito de zonificación. Las violaciones a la zonificación o falta de conformidad en propiedades del vecindario no es motivo suficiente para la aprobación de una discrepancia en la zonificación propuesta.
Las condiciones y circunstancias especiales no son consecuencias de las acciones del solicitante. Un daño propio o autoimpuesto no justificará una discrepancia en la zonificación (es decir, cuando el solicitante por sus propios medios genera un daño que afirma que existe, no tiene derecho a una ayuda).
La aprobación de una discrepancia en la zonificación solicitada no le otorgará al solicitante ningún tipo de privilegio especial que sea denegado por este Capítulo a otras tierras, edificios o estructura en el mismo distrito de zonificación.
La interpretación literal de las disposiciones incluidas en este Capítulo privaría al solicitante de los derechos que comúnmente gozan otras propiedades en el mismo distrito de zonificación conforme a los términos de este Capítulo y serían innecesarios e inapropiados para el solicitante. La pérdida financiera o competencia comercial o adquisición de propiedades con la intención de construir violando las restricciones de este Capítulo no será motivo suficiente para la aprobación o el rechazo.
La discrepancia de zonificación aprobada es la discrepancia mínima que permitirá el uso razonable de la tierra, edificio o estructura.
La aprobación de la discrepancia de zonificación concordará con el propósito de las Regulaciones de Zonificación y dichas discrepancias de zonificación no serán perjudiciales para el vecindario ni serán nocivas para el bienestar público.
El Código del Condado incluye ciertos usos que estarán permitidos solo en caso de excepciones especiales. Las solicitudes para excepciones especiales siguen el mismo proceso que las discrepancias, la solicitud la estudia la BZA y ésta hace una recomendación a la BCC para su aprobación final. Cuando la BZA toma una decisión, determina si el uso solicitado se considera compatible con el área y los usos de su entorno. La BZA puede imponer restricciones y condiciones como parte de su recomendación. Cada excepción especial debe cumplir con los criterios que figuran a continuación.
Criterios de Excepciones Especiales | PDF
Analizar la coherencia con los objetivos, las metas y las políticas del Plan Integral.
Analizar si el uso propuesto es similar y compatible con el área cirucndante.
Analizar el uso propuesto y si no impacta de manera negativa en el área cirundante.
Analizar si el uso propuesto cumple con los estándares de desempeño del distrito.
Analizar si las actividades propuestas en la propiedad que no generarían ruidos, vibraciones, polvos, olores, resplandor ni calor son similares a la mayoría de los usos permitidos en el distrito de zonificación.
Analizar si el uso propuesto cumplirá con el Código de Paisajismo y áreas verdes requeridas, si corresponde.