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Junta de Ajustes a la Zonificación (BZA)

Excepciones Especiales y Discrepancias

*** *** A TENER EN CUENTA *** SE PROPONEN IMPORTANTES ENMIENDAS AL CÓDIGO

Ordenanza de Zonificación en Curso
La Junta de Comisionados del Condado ha aprobado una Ordenanza actualizada de "Zonificación en Curso" el 29 de octubre de 2024, a la expectativa de la adopción de Vision 2050 y Orange Code (www.ocfl.net/vision2050) que se prevé tendrá lugar a fines de la primavera o principios del verano de 2025. La Ordenanza de "Zonificación en Curso" suspende la aceptación de nuevas solicitudes de rezonificación (solicitudes de Desarrollo Planificado y rezonificación convencional), Enmiendas al Mapa de Uso Futuro de Tierras y Excepciones Especiales (tramitadas a través de la División de Zonificación) hasta el 7 de julio de 2025, salvo que se levante antes.

Excepciones Especiales y Discrepancias
Tenga en cuenta que, si bien en este momento se siguen aceptando solicitudes de Variación, el Condado de Orange planea adoptar un nuevo plan integral ("Vision 2050") y actualizar las reglamentaciones, incluidas aquellas que rigen la zonificación, señalización, paisajismo, arboleda, diseño urbano y subdivisiones, entre otras, ("Orange Code"), que entrarán en vigor entre mediados y fines de julio de 2025. No olvide que los requisitos del plan Vision 2050 y el Orange Code pueden afectar las variaciones o excepciones especiales otorgadas en virtud de las actuales reglamentaciones de zonificación. Es posible que las variaciones o las excepciones especiales otorgadas antes de la aprobación del Orange Code no cumplan con los requisitos de este nuevo código y que, por este motivo, en estos casos se rechace la emisión de un permiso de construcción o de otros desarrollos para los solicitantes.

Si bien su planificador de casos puede darle cierta información sobre cómo su solicitud se ajusta al Orange Code propuesto, no podrá predecir si finalmente se exigirá que se otorgue una variación o excepción especial para cumplir con los requisitos del Orange Code. Las solicitudes de variaciones y excepciones especiales están sujetas a un extenso proceso de revisión y aprobaciones, y los solicitantes piden los permisos de construcción y otros permisos de desarrollo en distintos momentos. Asimismo, Vision 2050 y el Orange Code son borradores que no han sido aprobados por la Junta de Comisionados del Condado. Los planificadores de casos no cuentan con información anticipada sobre qué disposiciones del Orange Code seleccionará la Junta de Comisionados del Condado para integrarlas a las nuevas reglamentaciones de zonificación. Para obtener más información, haga clic en el siguiente enlace: www.ocfl.net/vision2050.

Permisos de Zonificación y Construcción
Tenga en cuenta que el Condado de Orange planea adoptar un nuevo plan integral ("Vision 2050") y actualizar las reglamentaciones, incluidas aquellas que rigen la zonificación, señalización, paisajismo, arboleda, diseño urbano y subdivisiones, entre otras, ("Orange Code"), las cuales se prevé que entren en vigor entre comienzos y mediados de julio de 2025. No olvide que los requisitos del plan Vision 2050 y el Orange Code pueden afectar las solicitudes de permisos para el desarrollo de terrenos presentadas después de la fecha de entrada en vigencia. Para asegurarse de que un proyecto sea evaluado de acuerdo con las reglamentaciones actuales de zonificación del Condado, las solicitudes de permisos deberán ser presentadas y consideradas adecuadas antes de la fecha de entrada en vigor de VIsion 2050 y del Orange Code. Toda solicitud presentada luego de la fecha de entrada en vigor de VIsion 2050 y del Orange Code será revisada según las nuevas reglamentaciones adoptadas por el Condado. Es posible que las solicitudes especiales para excepciones o discrepancias que se permiten bajo las reglamentaciones actuales ya no estén habilitadas cuando entre en vigencia el Orange Code, por lo que se las debe revisar detenidamente.

Vision 2050 y Orange Code son borradores que aún no han sido aprobados por la Junta de Comisionados del Condado. La audiencia pública para la aprobación final de ambos proyectos está programada para el martes 3 de junio de 2025. Luego de su aprobación, las ordenanzas entrarán en vigor luego de la revisión estatal y en congruencia con el Capítulo 163 de los Estatutos de Florida. Para más información, incluido un cronograma actualizado de las ordenanzas relacionadas con Vision 2050 y Orange Code, ingrese a www.ocfl.net/vision2050.

Los permisos que no requieren ser revisados de acuerdo con las reglamentaciones de zonificación y solo están sujetos al Código de Construcción de la Florida no se ven afectados por esta notificación. Los ejemplos pueden incluir, entre otros, permisos para ventanas, puertas, techos, etc.

Objetivo del Comité

La Junta de Ajustes a la Zonificación (BZA, por sus siglas en inglés) consta de siete (7) miembros de la junta designados por cada Comisionado del Distrito y un miembro general designado por la Alcaldesa. La BZA hace recomendaciones a la Junta de Comisionados del Condado (BCC, por sus siglas en inglés) sobre Excepciones Especiales, Discrepancias y Apelaciones de la Decisión del Gerente de Zonificación.


Fechas de Presentación

Cronograma de Audiencias Públicas de la Junta de Ajustes a la Zonificación*

* Pauta una fecha fuera del cronograma normal debido a un día festivo.
Special Exception
Reunión Previa a la Solicitud
Fecha Límite
Fecha Límite para las Solicitudes
Miércoles a las 3 p.m.
Fecha de Audiencia de la BZA
Cámaras BCC
Fecha Límite de Apelación
Viernes a las 3 p.m.*
Fecha de Audiencia de la BCC
Recomendaciones
de la BZA*
30 de octubre de 2024 13 de noviembre de 2024 2 de enero de 2025 17 de enero de 2025 28 de enero de 2025
27 de noviembre de 2024 Diciembre 11, 2024 6 de febrero de 2025 y
7 de febrero de 2025
21 de febrero de 2025 y
24 de febrero de 2025
Febrero 25, 2025
Diciembre 23, 2024* 8 de enero de 2025** 6 de marzo de 2025 21 de marzo de 2025 25 de marzo de 2025
29 de enero de 2025 Febrero 12, 2025** 3 de abril de 2025 18 de abril de 2025 22 de abril de 2025
Febrero 26, 2025 12 de marzo de 2025** 1 de mayo de 2025 16 de mayo de 2025 20 de mayo de 2025
26 de marzo de 2025 9 de abril de 2025** 5 de junio de 2025 20 de junio de 2025 17 de junio de 2025
23 de abril de 2025 7 de mayo de 2025** 3 de julio de 2025 18 de julio de 2025 5 de agosto de 2025
28 de mayo de 2025 11 de junio de 2025** 7 de agosto de 2025 22 de agosto de 2025 26 de agosto de 2025
25 de junio de 2025 9 de julio de 2025 5 de septiembre de 2025 19 de septiembre de 2025 30 de septiembre de 2025
30 de julio de 2025 13 de agosto de 2025 2 de octubre de 2025 17 de octubre de 2025 28 de octubre de 2025
27 de agosto de 2025 10 de septiembre de 2025 6 de noviembre de 2025 21 de noviembre de 2025 Diciembre 2, 2025
24 de septiembre de 2025 8 de octubre de 2025 Diciembre 4, 2025 Diciembre 19, 2025 13 de enero de 2025

**Tenga en cuenta que la presentación de solicitudes de Excepción Especial está temporalmente suspendida según la Ordenanza de Zonificación en Curso. Estos plazos son para solicitudes de Variación.


Importante: debido a plazos legales no hay excepciones para estas fechas límites. Se recomienda encarecidamente no esperar hasta la fecha límite de presentación que figura a continuación para enviar su solicitud ya que es probable que sea necesario someter su solicitud a revisión. Si es necesario realizar una revisión, su solicitud se postergará para el próximo mes. Importante: Todas las excepciones especiales requieren de una Reunión Previa a la Solicitud. Se requiere una reunión con el personal al menos dos semanas antes de la fecha límite de solicitud. No es obligatorio realizar una reunión para las variaciones, pero puede solicitarse una.

Reuniones / Resultados de Reuniones

Los resultados de las reuniones de la Junta de Ajustes a la Zonificación se adjuntan a las notificaciones originales de las reuniones en el Calendario del Condado. También se puede acceder a las actas de la reunión de la BZA a través de la página de las Juntas de Asesoramiento .

Variaciones

Las discrepancias son obligatorias si necesita desviarse de las provisiones de la ordenanza de zonificación. Las discrepancias se relacionan con requisitos de linderos, tamaño de lotes y fachadas, pero no incluyen el uso o la estructura actual. (Las Discrepancias de Uso están prohibidas). Debe demostrar que el daño afecta solo a su propiedad y no a las demás propiedades del mismo distrito de zonificación. Cada Discrepancia debe cumplir con los criterios que figuran a continuación.

Criterios de Discrepancias | PDF

Existen condiciones y circunstancias especiales que corresponden exclusivamente a la tierra, estructura o edificio involucrado y que no afectan a otras tierras, estructuras o edificios en el mismo distrito de zonificación. Las violaciones a la zonificación o falta de conformidad en propiedades del vecindario no es motivo suficiente para la aprobación de una discrepancia en la zonificación propuesta.

Las condiciones y circunstancias especiales no son consecuencias de las acciones del solicitante. Un daño propio o autoimpuesto no justificará una discrepancia en la zonificación (es decir, cuando el solicitante por sus propios medios genera un daño que afirma que existe, no tiene derecho a una ayuda).

La aprobación de una discrepancia en la zonificación solicitada no le otorgará al solicitante ningún tipo de privilegio especial que sea denegado por este Capítulo a otras tierras, edificios o estructura en el mismo distrito de zonificación.

La interpretación literal de las disposiciones incluidas en este Capítulo privaría al solicitante de los derechos que comúnmente gozan otras propiedades en el mismo distrito de zonificación conforme a los términos de este Capítulo y serían innecesarios e inapropiados para el solicitante. La pérdida financiera o competencia comercial o adquisición de propiedades con la intención de construir violando las restricciones de este Capítulo no será motivo suficiente para la aprobación o el rechazo.

La discrepancia de zonificación aprobada es la discrepancia mínima que permitirá el uso razonable de la tierra, edificio o estructura.

La aprobación de la discrepancia de zonificación concordará con el propósito de las Regulaciones de Zonificación y dichas discrepancias de zonificación no serán perjudiciales para el vecindario ni serán nocivas para el bienestar público.

Excepciones Especiales


El Código del Condado incluye ciertos usos que estarán permitidos solo en caso de excepciones especiales. Las solicitudes para excepciones especiales siguen el mismo proceso que las discrepancias, la solicitud la estudia la BZA y ésta hace una recomendación a la BCC para su aprobación final. Cuando la BZA toma una decisión, determina si el uso solicitado se considera compatible con el área y los usos de su entorno. La BZA puede imponer restricciones y condiciones como parte de su recomendación. Cada excepción especial debe cumplir con los criterios que figuran a continuación.

Criterios de Excepciones Especiales | PDF

Analizar la coherencia con los objetivos, las metas y las políticas del Plan Integral.

Analizar si el uso propuesto es similar y compatible con el área cirucndante.

Analizar el uso propuesto y si no impacta de manera negativa en el área cirundante.

Analizar si el uso propuesto cumple con los estándares de desempeño del distrito.

Analizar si las actividades propuestas en la propiedad que no generarían ruidos, vibraciones, polvos, olores, resplandor ni calor son similares a la mayoría de los usos permitidos en el distrito de zonificación.

Analizar si el uso propuesto cumplirá con el Código de Paisajismo y áreas verdes requeridas, si corresponde.

Contáctenos

Zoning Division (División de Zonificación)
email: BZA@ocfl.net
Teléfono: 407-836-3111

Para consultar el estado de su solicitud puede visitar la sección de Procesamiento Rápido para la Revisión de Zonificación del Condado de Orange.